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Modernisierungsankündigung zur Mietervertreibung

| Mietrecht | 1. Juni 2011

Die auch für den Mieter oft vorteilhafte Modernisierungsmaßnahme wird teilweise von den Eigentümern zur Mietervertreibung genutzt. Die Mieter erhalten eine Modernisierungsankündigung, aus der sich ergibt, dass diese sich nach der Modernisierungsmaßnahme ihre Wohnung nicht mehr leisten kann.

In der Regel läuft dies dergestalt ab. Ein Mietshaus in begehrter Wohnlage wird aufgrund der geringen Mieteinnahmen zu einem niedrigen Kaufpreis von einem Investor gekauft.

Der Investor entwickelt ein Konzept, wie er die weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietungen liegende Miete gewinnbringend erhöhen kann. Teilweise beabsichtigt er, die Wohnungen einzeln und unvermietet zu verkaufen. Hat die Entmietung oder Neuvermietung zu einem höheren Mietpreis stattgefunden, kann der Investor auch das Mietshaus als Ganzes gewinnbringend verkaufen.

Die Mieter erhalten zunächst nach dem Erwerb von dem Investor eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies reicht dem Investor nicht zur Gewinnmaximierung.  Die Mieter erhalten zusätzlich eine Modernisierungsankündigung, aus der sich ergibt, dass der von ihnen zu zahlende Mietpreis sich nach der Modernisierungsmaßnahme aufgrund exorbitant hoher Baukosten verdoppelt bis verdreifacht.

Es werden horrende Baukosten für energetische Sanierungen des Gebäudes veranschlagt, die nicht einmal ansatzweise durch die Energieeinsparung aufgefangen werden. Drittmittel oder Instandsetzungskosten werden nicht von den Baukosten, die die Grundlage für die Mieterhöhung bilden, zum Abzug gebracht.

Die Mieter, die gleich nach der Modernisierungsankündigung den Mietvertrag kündigen, geben zu früh auf. In der Regel erhalten die Mieter, die sich gegen solche Modernisierungsmaßnahmen wehren nicht unerhebliche Abfindungen für ihren Auszug oder man einigt sich auf eine moderate Mieterhöhung. Auch habe ich bereits erlebt, dass die Eigentümer die Klage auf Zustimmung zur Modernisierungsmaßnahme zurückgenommen haben, wenn eine ausreichende Anzahl von Mietern bereits ausgezogen sind oder alle Mieter des Hauses sich gemeinsam wehren.

Selbst wenn der Eigentümer des Hauses mit der Modernisierungsmaßnahme tatsächlich nur eine Wohnwerterhöhung beabsichtigt, sollte der Maßnahme nicht ungeprüft zugestimmt werden. So kann zum Beispiel der Mieter der Modernisierungsmaßnahme widersprechen, wenn diese für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Auch gibt es formale und inhaltliche Vorgaben, die die Modernisierungsankündigung einhalten muss.

Mietervereine und Anwälte stehen den Mietern unterstützend zur Seite, damit in den Großstädten die gewachsene Gemeinschaft der Mieter erhalten bleiben kann.

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Mandant und Rechtsschutzversicherung

| Rechtsschutzversicherung | 1. Juni 2011

Rechtsschutzversicherungen helfen – achten Sie auf Ihre freie Anwaltswahl

Von der Inanspruchnahme dieser Versicherungsleistung ist allerdings grundsätzlich abzuraten. Eine pauschale Telefonauskunft eines Anwalts ist für die sachgerechte Beurteilung eines Rechtsfalls in der Regel ungeeignet. Die meisten Rechtsschutzversicherungen bieten eine telefonische Rechtsberatung an. Von der Inanspruchnahme dieser Versicherungsleistung ist allerdings grundsätzlich abzuraten. Eine pauschale Telefonauskunft eines Anwalts ist für die sachgerechte Beurteilung eines Rechtsfalls in der Regel ungeeignet. Die Anrufer teilen bei einer telefonischen Beratung nicht alle relevanten Umstände des Sachverhalts mit.

Telefonberatung einer Rechtsschutzversicherung ist keine optimale Rechtsberatung

Der Anwalt wiederum kann während eines Telefonats keine Gesetzestexte und Kommentare studieren. Er kann die Verträge und den geführten Schriftwechsel nicht prüfen, um eine sachgerechte Auskunft zu geben. Sie haben über Ihre Versicherung im Schadensfall den Anspruch auf eine Erstberatung durch einen Anwalt Ihrer Wahl.

Freie Anwaltswahl ist Ihr gutes Recht

Auf dieses Recht sollten Sie nicht verzichten, nur damit Ihre Rechtsschutzversicherung Kosten einspart. Manche Versicherungen empfehlen mit der Deckungszusage einen Anwalt, der den Schadensfall bearbeiten kann. Diese Rechtsanwälte stehen in einer Vertragsbeziehung zu Ihrer Rechtsschutzversicherung, ohne dass Sie den Inhalt dieser Vereinbarung kennen. Warum sollten Sie auf Ihr versichertes Recht auf freie Anwaltswahl verzichten und nicht einen kompetenten Anwalt Ihres Vertrauens beauftragen?

Ihr Anwalt wird eine Deckungszusage Ihrer Rechtsschutzversicherung einholen

Nicht jeder Rechtsstreit wird von der Rechtsschutzversicherung übernommen. Es kommt auf den Inhalt des von Ihnen abgeschlossenen Versicherungsvertrages an, ob und in welcher Höhe die Rechtsschutzversicherung für den Schadensfall aufkommt. Soll der Anwalt für Sie die Deckungszusage einholen, ist es ratsam, diesem den Rechtsschutzversicherungsvertrag vorzulegen. Besprechen Sie außerdem mit dem Anwalt, inwieweit dieser für Sie kostenlos die Deckungszusage einholt. Grundsätzlich hat der Anwalt auch einen Gebührenanspruch für die Einholung der Deckungszusage. Wir verzichten in der Regel auf diese Gebühren, wenn die Deckungszusage unkompliziert von Ihrer Versicherung erteilt wird. Unsere in Berlin tätigen Anwälte freuen sich auf Ihre Anfrage in konkreten Rechtsfragen.

Hier können Sie sich mit Ihrer Frage direkt an einen Anwalt in Berlin wenden, wenn Sie noch eine Frage zum Thema Rechtschutzversicherung, Gerichtskosten oder Anwaltskosten haben.

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